你家公寓的 Strata Fee 又涨了吗？你有没有想过，为什么物业费总是只升不降？一份泄露的 NSW 政府秘密报告揭开了惊人真相：物业经理每年通过安排保险、能源合同，从你的钱包里悄悄抽走了巨额“佣金（回扣）”！为了帮业主省下这笔高达3.33亿澳元的巨款，政府正考虑成为全澳首个彻底禁止物管收回扣的州。消息一出，行业直接“炸锅”了……
01 隐形回扣：你交的保费，20%进了别人的口袋？
在 NSW，超过100万居民住在公寓里。预计到2041年，大悉尼地区近一半的家庭都将住在 Strata 房产中。
最新调查揭露了一个扎心的行业“潜规则”：物业经理在为公寓大楼安排保险或能源合同时，可以合法地收取“佣金”。
抽成比例：高达 20%！案例：一份50,000的大楼保险，其中10,000可能是直接分给经纪人和物业经理的回扣。
NSW 生产力委员会主席 Peter Achterstraat 警告：这种制度创造了极其恶劣的激励机制——物管经理可能根本不想为你找更便宜的保险，因为保费越贵，他们拿到的回扣就越多！
02 3.33亿澳元大红包：谁在阻碍改革？
政府报告预测，如果彻底取缔这种佣金制度，未来15年将为业主节省高达3.33亿澳元的支出。
Strata 律师 Allison Benson 透露，在一次行业会议上，当提到禁止佣金时，物业经理们感到“极大的冒犯（High Offence）”。
他们的理由：
“这会毁掉我们的商业模式！”
真相：
对于一些物管公司来说，这些回扣占到了总收入的15% 到 25%，甚至构成了他们的全部利润空间。
但业主们并不买账。悉尼业主 Lui Timbano 吐槽道，他的大楼保险每年交 $28,000，后来独立经纪人报价只要 $21,000。但因为合同里写着“物管有权追回损失的回扣”，换公司反而更亏，这简直是“22条军规”式的陷阱！
报告还指出了一个更隐秘的问题：垂直整合。许多新楼盘的物业经理是开发商在交房前就定好的。
利益冲突：
这些物管公司往往与开发商有极深的利益往来。当业主发现房子有质量缺陷（Building Defects）想要维权时，物业经理往往会缩手缩脚
04 改革风暴已至：NSW 考虑立法全面禁止
目前，改革的呼声已经到了顶点。NSW 政府正考虑四种改革方案，包括：
行业自发逐步取消佣金。政府立法全面强制禁止。设定三年的过渡期。禁止保险经纪人接受相关佣金。
NSW 公平贸易部长 Anoulack Chanthivong 表示，政府将“仔细审议”这些建议。其核心目标只有一个：让物业经理的薪酬安排与业主的利益完全一致。
在法律正式落地前，作为公寓业主，你可以做这几件事：
查阅 Strata 报告：
仔细查看每一项保险和合同背后的“Commission”数额。
质疑物管经理：
在业主委员会（Strata Committee）会议上，要求物管提供三份以上的不同报价。
支持透明收费：
宁可提高透明的“基本服务费”，也要坚决要求取消不透明的“回扣”。
结语：
物业费贵得离谱，可能不是因为通胀，而是因为有人在你的账单里加了“隐形调料”。这场涉及全悉尼100万人的利益博弈，已经进入了最后的决赛圈。如果这项禁令在 NSW 通过，它将引发全澳洲的连锁反应。
你认为物管拿回扣合理吗？你家的物业费今年涨了多少？欢迎在评论区曝光你的 Strata Fee！
本文内容参考自：David Barwell 2026 澳洲物管深度报道
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